近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.8平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思9％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的(de)修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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