近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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