OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得(dé)到回升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个(gè)月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一(yī)家，后(hòu)续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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