导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(s小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词hǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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