“现在(zài)的房(fáng)地产很难(nán)再出现像过去十年的(de)系(xì)统性行(xíng)情。”思(sī)睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首席经(jīng)济学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让(ràng)机构(gòu)和投资者的关注度从板块向单(dān)个标(biāo)的转移。上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，从行(xíng)业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都已(yǐ)经双杀(shā)到了最底部，而且是(shì)反复(fù)地杀到了底部(bù)，再(zài)往(wǎng)下的空间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地(dì)产个股的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择，需要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了(le)半天，标(biāo)的公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有(yǒu)大的国(guó)资(zī)背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没(méi)有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年(nián)房地(dì)产的(de)开发资(zī)金来源，可(kě)以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不(bù)太愿(yuàn)意给房企贷款的(de)，房企的(de)主要资金来(lái)源来自新盘(pán)的(de)销售(shòu)。但今(jīn)年新房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国(guó)企背景的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整(zhěng)个行(xíng)业出现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的(de)分(fēn)化，无论是在销售，还是融资等各个(gè)方面(miàn)都非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景(jǐng)的房企在资本市(shì)场表现相对较好，但(dàn)没有国资背景的民营房企股价大多(duō)表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们(men)的(de)逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率(lǜ)）是不是行业内的(de)最低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融(róng)资成(chéng)本(běn)是否(fǒu)是行业内最低的；建安(ān)成本(běn)是(shì)否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重(zhòng)的(de)一家房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条件(jiàn)的房(fáng)企并(bìng)不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末(mò)，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷(yí)等(děng)国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明(míng)地(dì)产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了“三(sān)道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看(kàn)出，即(jí)便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张速度的张弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏把握(wò)准确(què)，有(yǒu)助于房企储备(bèi)优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过(guò)于激进的(de)扩(kuò)张拿地节奏也有(yǒu)可(kě)能让房企重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗(lì)都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企明(míng)显(xiǎn)感觉到机(jī)会来(lái)了，其开(kāi)始在(zài)一线城市(shì)进行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率(lǜ)也由(yóu)此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘利用率，预计今年会(huì)有更多的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类企(qǐ)业就(jiù)符(fú)合“最后的(de)赢家”的特点(diǎn)。一方面，在(zài)于它(tā)本(běn)身储备了(le)很多(duō)弹(dàn)药，去年拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一(yī)半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强(qiáng)二线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民营(yíng)企业的影子。虽然(rán)说，见到机会时(shí)要出手，但出手的章法(fǎ)仍要(yào)小心，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能(néng)会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净(jìng)负债率(lǜ)水平，在我看来，这(zhè)个比(bǐ)例如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三(sān)道(dào)红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前房地产行(xíng)业的复苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避(bì)公司净负债(zhài)率提高到(dào)一(yī)个(gè)比(bǐ)较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨(bīn)江集(jí)团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖(hú)集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)在践行较积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具(jù)备(bèi)“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上，他们(men)是以(yǐ)同一(yī)筛选(xuǎn)标准来看国央企与民(mín)营房企(qǐ)，但在各维度(dù)的(de)实际表现上(shàng)，国央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的(de)融资成本更低，融资(zī)渠道也更(gèng)顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具(jù)有天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)，民(mín)营企(qǐ)业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同样(yàng)受到(dào)机构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团的十(shí)大(dà)流通(tōng)股东中新进了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活(huó)配置(zhì)混合型证券投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨江集(jí)团(tuán)。根据一季报，该资产公司(sī)的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的(de)受青睐，和其自身的基(jī)本面表现存(cún)在一(yī)定关系(xì)。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售(shòu)规模(mó)、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度(dù)都(dōu)表(biǎo)现了(le)较(jiào)强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集(jí)团(tuán)扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近(jìn)期发布(bù)的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身(shēn)业(yè)绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭(háng)州的战略布(bù)局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额(é)依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州(zhōu)的本土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集团在杭州(zhōu)的较突出(chū)表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的(de)房(fáng)企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集团(tuán)股价翻了(le)超一倍以上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日接(jiē)受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布(bù)局(jú)重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下(xià)游应(yīng)用行业(yè)主要(yào)包括中介服(fú)务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地产开发(fā)环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被(bèi)看好，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在(zài)进(jìn)入(rù)存量房时代(dài)，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好(hǎo)，因为居民保有(yǒu)的住(zhù)房规模越来越(yuè)大(dà)，随着时(shí)间的增加，内装更新的需(xū)求(qiú)也(yě)会越来越多。美国(guó)过(guò)去的(de)数据充分说(shuō)明(míng)了这一点，在(zài)新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的(de)增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看(kàn)好和(hé)内(nèi)装相关的行业(yè)，例如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙头(tóu)年内(nèi)表现的统计，目前(qián)暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根(gēn)阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安(ān)娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的(de)研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜(nà)实现(xiàn)营业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报(bào)的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包(bāo)括(kuò)公募(mù)的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和(hé)私募的(de)明(míng)河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据了半(bàn)壁江(jiāng)山。需要强调的(de)是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管的(de)产品，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链股(gǔ)票还有金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家(jiā)居板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年(nián)内表现(xiàn)最(zuì)好的是(shì)志(zhì)邦家居(jū)。同一时(shí)间(jiān)段(duàn)，该股年内(nèi)上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是(shì)营收还是(shì)归(guī)母净利润(rùn)，公司(sī)都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊(kān)》发(fā)现广发基金经(jīng)理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理的广发(fā)策略优选和广发安宏(hóng)回报(bào)均增(zēng)加了持股，而这两只产品也成(chéng)为志邦家居(jū)十大流(liú)通股股东中仅(jǐn)有的两只(zhǐ)公募。有意思的(de)是，他似乎对于(yú)定(dìng)制家居类标的(de)情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的(de)全(quán)部三(sān)只产(chǎn)品均登榜(bǎng)十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越(yuè)被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香(xiāng)港(gǎng)上抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗市，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物(wù)业服务(wù)不(bù)是一个高毛(máo)利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司(sī)还(hái)是(shì)希(xī)望挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服务(wù)为例，它在中高(gāo)端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提(tí)价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项(xiàng)目到(dào)期之(zhī)后，经过(guò)两三轮合(hé)同周期(qī)还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价的公司很少，因(yīn)为物业公司很(hěn)容易(yì)一(yī)开始是挣钱的，后面(miàn)因(yīn)为保安(ān)这些固(gù)定人(rén)员成本的年度(dù)增长(zhǎng)，不过服务没(méi)有特(tè)别好，客户(hù)没有那么满意，能做到提价难(nán)度是(shì)非(fēi)常大(dà)的。但(dàn)是该公司能(néng)在业内(nèi)做到到(dào)期之(zhī)后提价率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的(de)服务是(shì)有关系的。”他进一步强调。

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