5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗(dì)产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维度看关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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