文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wě中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗i)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步(bù)完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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