导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jíg跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗)度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗。

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