万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(d宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗e)商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国(gu宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗ó)安和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都(d宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗ōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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