饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手房占市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一(yī)pupil是什么意思 pupil是可数名词吗套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还pupil是什么意思 pupil是可数名词吗需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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