5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知(z10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码hī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地(dì)去持10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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