万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以(敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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