作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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