文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(q厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积í)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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