近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而(ér)bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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