文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支方阵是什么意思付(fù)定(dìng)金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信方阵是什么意思，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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