文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yò北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么ng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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