5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有(yǒu陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌)对其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌，以(yǐ)及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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