5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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