5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于1ma等于多少a，1ua等于多少a这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓1ma等于多少a，1ua等于多少a峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)1ma等于多少a，1ua等于多少a业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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