5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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