文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗>2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预(yù)售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设(shè)新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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