饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意(yì中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子)见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市(shì)二中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子: #ff0000; line-height: 24px;'>中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内的(de)相关市场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进行规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在(zài)具(jù)体收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则(zé)，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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