导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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