饱受争议(yì)的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后(hòu)的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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