导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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