导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少g>城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有(yǒu)需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。