OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调(diào)至得(dé)这么(me)急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客(kè)户，租赁意(yì)向2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租(zū)正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还(hái)有一些独(dú)栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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