OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续2197的立方根是多少，216的立方根是多少此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二(èr)级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的(de)第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江R2197的立方根是多少，216的立方根是多少EIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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