近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　关一下月亮是什么意思 24px;'>关一下月亮是什么意思>

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REIT关一下月亮是什么意思s基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 关一下月亮是什么意思