近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2一寸多少厘米公分 一寸是几个手指023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)一寸多少厘米公分 一寸是几个手指结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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