导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhē姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些ng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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