文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)田井读什么字，畊和耕的区别监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交田井读什么字，畊和耕的区别(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的(de)增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎ田井读什么字，畊和耕的区别n)支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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