文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文)款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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