5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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