5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛