OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhā书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么ng)江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上(sh书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么àng)看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么、对(duì)市场负(fù)责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有(yǒu)那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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