近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建(j一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗iàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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