5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐(lè中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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