万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息，画的作者是谁 画的作者是高鼎吗难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额画的作者是谁 画的作者是高鼎吗(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

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　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020画的作者是谁 画的作者是高鼎吗年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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