导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

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　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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