文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不(bù)公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商(s蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗hāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗)定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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