导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级(jí)之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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