OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是(shì)不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业内人(rén)士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事项(xiàng)进行了(le)解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千(qiān)平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张(zhāng)江高科孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们(men)有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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