饱受争议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属于金额不低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的(de)相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)行业(yè)关注最多(duō)的一个(gè)话题，便(biàn)是房地(dì)产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（22寸是多少厘米an style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>22寸是多少厘米971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场22寸是多少厘米影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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