文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地1米等于多少mm 1米等于多少厘米产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确(què)认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(f1米等于多少mm 1米等于多少厘米ù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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