导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(z冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污hèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(g冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污ǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期(qī)。

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