OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关(guā没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处n)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化。”相关(guān)负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家(ji没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处ā)，后(hòu)续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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