饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管(北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推高了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不(bù)仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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