5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成裤子175是几个x共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这裤子175是几个x个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(裤子175是几个xzhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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